5 myyttiä korjausrakentamisesta

Kanttia 2:n arkkitehdit Tuija Patana ja Päivi Kristo ovat uransa aikana tehneet lukuisia mielenkiintoisia korjausrakentamishankkeita. Aihe on selvästi molemmille lähellä sydäntä.

Korjausrakentamisen yhteydessä on tärkeää tuntea eri aikakausien rakennustekniikkaa, ja ymmärtää millaisia rakenteita missäkin vaiheessa on käytetty. Vaikka kohde ei olisikaan historiallinen, ovat korjausrakentamiskohteissa reunaehdot siltikin yleensä hieman tiukemmat, kuin uudiskohteissa. Joskus toivotut parannukset tulee saada aikaan todella vähäisillä muutoksilla.

Tuija ja Päivi kertovat, että korjausrakentamishankkeissa ratkaisuja rajoittavat monet eri tekijät. Niitä ovat niin itse rakennus, asemakaava, asiakkaan tarpeet kuin budjettikin. Lisäksi ratkaisut on sovitettava ympäröivään rakennuskantaan. Yllätyksiltäkään ei yleensä vältytä. Juuri nämä reunaehdot tekevät Tuijan ja Päivin mielestä korjausrakentamisesta erityisen kiehtovaa.

Tässä jutussa Tuija ja Päivi murtavat muutamia korjausrakentamiseen liitettyjä myyttejä. 

1. Museovirasto vahtii jokaista naulaa

Korjausrakentamista voidaan tehdä yhtä hyvin 1990-luvulla rakennettuun, kuin 1890-luvun rakennukseenkin. Korjausrakentaminen pitää itse asiassa sisällään monentyyppisiä hankkeita. Valtaosa korjausrakentamisesta on aivan tavanomaista julkisivukorjausta, tai vanhentuneen talotekniikan perusparantamista.

Asuinkerrostaloissa tavanomaista korjausrakentamista ovat esimerkiksi sähkösaneeraukset, porraskäytävien kunnostaminen, yhteistilojen kunnostaminen, tai edelläkin mainittu julkisivujen korjaaminen. Vain harvassa korjausrakentamishankkeessa on varsinaisesti kyse suojelusta historiallisesta rakennuksesta, jossa muutostöille tulisi saada museoviraston hyväksyntä.

– 99 % kohteista on ihan tavanomaisia korjauskohteita. Asiakkaalla on ongelma, joka tulee ratkaista. Monia voisi yllättää, kuinka maanläheisten asioiden kanssa painiskelemmekaan, Tuija kertoo.

Korjausrakentamishankkeeseen saatetaan päätyä lisäksi silloin, kun taustalla on toiminnallisen muutoksen toteuttaminen. Olemassa oleva rakennus halutaan korjata niin, että se palvelee jossakin toisessa käyttötarkoituksessa, kuin aikaisemmin. Toiminnallisten muutosten yhteydessä on monesti hyvä aika uusia samalla myös pintoja ja talotekniikkaa, etenkin jos edellisestä korjauksesta on kulunut jo aikaa.

Kanttia 2:lla on toteutettu useita toiminnallisia muutoksia. Tuore esimerkki löytyy kulttuurikeskuksen peruskorjauksesta, jossa rakennukseen haluttiin mahdollistaa omatoimikirjasto. Toisessa esimerkissä terveysaseman tilat haluttiin saada paremmin nykyaikaisia vaatimuksia vastaaviksi ja paremmin toimiviksi. Kolmannessa on luotu liikuntakeskuksia vaikka mihin, ja onpa eräs toimistorakennuskin saanut uuden elämän hotellina. Esimerkkejä onnistuneista korjausrakentamisprojekteista on siis lukuisia. 

2. Korjausrakentaminen on kallista ja hankalaa

Aika usein julkisuudessa on esillä juttuja siitä, miten korjausrakentamisessa kaikki meni pieleen. Harvoin saamme lukea kokemuksia siitä, miten asukkaiden arki koheni järkevän ja kustannustehokkaan korjausrakentamisprojektin ansiosta.

Tuija ja Päivi korostavat, että korjausrakentamishanke voi todellisuudessa mennä myös todella hyvin. Yllätykset kuuluvat korjausrakentamiseen, mutta kun niihin on oikealla tavalla varautunut, lopputulos voi olla erinomaisen onnistunut. Kalliin ja kamalan sijaan korjausrakentaminen voikin olla järkevä, nopea ja kustannustehokas vaihtoehto.

On aivan eri kaliiberin asia purkaa rakennus kokonaan ja rakentaa tilalle kokonaan uusi, kuin hyödyntää olemassa olevaa rakennetta, ja vain tehdä siitä entistä toimivampi.

– Joskus voidaan pelata käyttämättä jääneellä rakennusoikeudella tai sillä, että kantavat rakenteet pysyvät. Näillä voidaan kompensoida aivan huomattavasti niin kustannuksia, kuin rakennuksen tehokkuuttakin, Päivi kuvailee.

Tilatehokkuuskin on kaksipiippuinen juttu. Kun kantavia linjoja ei pystytä määrittelemään, tilojen optimointi juuri sellaiseksi kuin haluaisi, ei aina onnistu. Usein tällaiset asiat kertautuvat pitkällä tähtäimellä. Esimerkiksi toimistorakennukseen voi jäädä muutamia kuutioita liikaa lämmitettävää huoneilmaa per työntekijä, josta muotoutuu taakka kiinteistön ylläpidolle ja sen kustannuksille.

Tuija painottaa kuitenkin, että uudiskohteisiinkin jää usein löysää: optimointi ei aina onnistu täydellisesti. Vaikka suunnitelmissa kaavailtaisiin yhtä, käytäntö on toista. Ihmiset menevät etätöihin, tai avotiloiksi suunniteltuja tiloja muokataan yksittäisiksi toimistohuoneiksi. Täydellistä tilannetta tehokkuuden näkökulmasta voi olla tosi vaikea saavuttaa edes uudiskohteissa, mutta korjauspuolella ristiriita korostuu jo harkintavaiheessa.

Joka tapauksessa on keskeistä arvioida korjausrakentamisen kannattavuus aina huolellisesti ja monesta eri näkökulmasta. Millä tekijöillä on vaikutusta mihinkin? Milloin on kustannustehokkaampaa jatkaa rakennuksen käyttöä ja tehdä korjausta, entä milloin yhtälö taas ei toimi? Tärkeä osa arkkitehdin ammattitaitoa onkin tarkastella ja tutkia sitä, millä reunaehdoilla mikäkin vaihtoehto on asiakkaan tavoitteen kannalta järkevin ja kannattavin.

3. Minkä tahansa rakennuksen voi muuttaa miksi tahansa

Vaikka myytti numero 3 pitääkin tavallaan paikkansa, todellisuudessa mitä tahansa ei aina kannata muuttaa miksi tahansa. Muunmuassa rakennuksen runko, paloluokitus sekä sijainti ovat tärkeässä roolissa, kun käyttötarkoituksen muutoksen järkevyyttä arvioidaan. Budjettikin asettaa omat reunaehtonsa.

Tuija korostaa, että jos rakennuksen runko ei sovellu uuteen toimintaan, ollaan yleensä tekemässä väärää valintaa. Pian ollaan sen edessä, että tehtäväksi tulee liikaa myönnytyksiä. Esimerkiksi rakennuksen liian matala kerroskorkeus ei välttämättä salli nykyaikaisten vaatimusten mukaisia ratkaisuja talotekniikkaan ja ilmanvaihtoon, eikä näistä vaatimuksista voi tinkiä.

Toisaalta rakennuksen keskeinen sijainti toimii yleensä motivaattorina sille, että uutta käyttötarkoitusta ylipäänsä lähdetään suunnittelemaan. Raskaita käyttötarkoituksen muutoksia ollaan valmiita tekemään keskeisillä sijainneilla oleviin rakennuksiin. Korjausrakentaminen on lisäksi monesti ekologisin ratkaisu.

Jyväskylän Hotelli GreenStar on oiva esimerkki siitä, miten korjausrakentamalla ja käyttötarkoituksen muutoksella saatiin aikaan erinomainen lopputulos. Hotellin toiminnot sovitettiin vanhan toimistotalon reunaehtojen sisälle. Tässä tapauksessa rakennuksen runko soveltui hyvin uuteen käyttötarkoitukseen. Majoitushuone sopi hyvin olemassa olevien rakenteiden pilarien väliin, ja hotellin henkiklöstömäärä ja puhtaanapitoon käytettävä aika saatiin optimoitua.

4. Vanha on aina vanhaa

On totta, että monissa tapauksissa vanhasta ei saa uutta. Eikä siinä olisi järkeäkään, sillä rakennuksen ominaista aikakautta ei voi pyyhkiä pois. Asiat näyttävät itseltään. Tuija ja Päivi korostavat, että osa arkkitehdin ammattitaitoa on myös osata välttää tarpeeton ylikorjaaminen.

Vanhoissa kohteissa on vääjäämättä tiettyä ajan patinaa ja historiaa. Toisaalta kun esimerkiksi pintoja uusitaan, patina korostuu jätettävissä osissa tai pinnoissa. Joillekin tämä voi olla haaste, Päivi kuvaa.

On huomioitava sekin, että myöskään tämänhetkiset trendit eivät välttämättä kestä ajan hammasta. Monesti arkkitehdit haluavatkin suosia materiaaleja ja valintoja, jotka kestävät aikaa ja ikääntyvät kauniisti, vaikka ne eivät olisikaan viimeistä huutoa.

Patinan sieto on myös makuasia, toiset intoilevat ja toiset kauhistelevat. Osin kyseessä on myös arvostusasia: mitä menneestä halutaan säilyttää jälkipolville. 

5. Arkkitehti määrää mitä vanhaa säästetään

Tuija ja Päivi korostavat, että arkkitehdit ovat asiakaspalvelutehtävässä. Arkkitehdin rooli on kertoa ja arvottaa muiden suunnittelijoiden kanssa se, mitä valinnoista seuraa. Asiakas on kuitenkin se, joka päättää miten toimitaan.

Yksi tärkeä tekijä on myös käytettävissä oleva budjetti, jota tulee aina kunnioittaa. Ratkaisuja ei siis tehdä fiilispohjalta, vaan yhdessä parhaat vaihtoehdot etsien.

Tuija ja Päivi kertovat esimerkistä, jossa julkisomisteista vuokrakohdetta lähdettiin työstämään julkisivukorjauksena. Projektin edetessä kävi ilmi, että parvekerakenteissa oli ruostuvia kohtia. Julkisivukorjauksen sijaan asiakkaan kanssa päädyttiin siihen, että turvallisuus ajaa estetiikan ohi: rujo julkisivu sai odottaa, ja korjaus suuntautui kriittisiin rakenteisiin.

Pääasia on se, että asiakas tietää mitä valinnoista seuraa. Mitkä ovat ratkaisujen riskit, entä toisaalta edut? Mikä riski on suurempi, kuin toinen, ja mitä hyvää valitusta etenemistavasta seuraa?